Mutui ai giovani, dalle banche primi prestiti al 100% grazie alla spinta statale



Mutui ai giovani, dalle banche primi prestiti al 100% grazie alla spinta statale

In pista Intesa, Unicredit, Crédit Agricole, altre seguiranno a settembre. Tetto finanziabile a 250mila euro, tassi aggressivi e spese di istruttoria scontate

Anche le banche scendono in campo nell’operazione “casa per i giovani”. Negli ultimi giorni sono stati lanciati i primi prodotti di mutui per under 36 che, grazie alla garanzia statale elevata all’80% dal decreto Sostegni bis, arrivano a finanziare il 100% del prezzo dell’abitazione con tassi appetibili. Un tipo di credito rispetto al valore dell’immobile (loan to value) ormai da anni non più praticato e finora riservato solo ai pochi che se lo potevano permettere, previa stipula di esose assicurazioni.
È così che diventa concreto il potenziamento, voluto dal Governo, del Fondo di garanzia sui mutui per la prima casa gestito da Consap che, fino al 30 giugno 2022, concederà a giovani under 36 con Isee inferiore a 40mila euro una copertura pari all’80% della quota capitale in caso di mutuo con loan to value superiore all’80 per cento.
A questa misura si affianca un pacchetto di esenzioni fiscali, ma è l’adesione delle banche a rendere davvero concreta l’intera operazione: i nuovi prodotti - e altri in arrivo nelle prossime settimane - propongono un loan to value al 100%, seppur con alcune limitazioni, e rendono così accessibile l’acquisto della prima casa anche per chi non riesce a far fronte all’anticipo del 20% del capitale.

I prodotti al 100%
Intesa Sanpaolo ha lanciato due nuovi prodotti al 100% per mutui non superiori a 250mila euro: il primo con garanzia Consap propone un tasso fisso estremamente competitivo (1,05% a 20 anni), oltre all’istruttoria gratis e all’annullamento delle altre spese ricorrenti; il secondo, per under 36 con Isee superiore ai 40mila euro, a cui viene proposto un loan to value all’80% e l’annullamento dell’imposta sostitutiva sul finanziamento.
Unicredit si presenta con un prodotto leggermente più costoso, anch’esso con limite del finanziamento fissato a 250mila euro (su un mutuo a 20 anni da 100mila euro, il Taeg è di 1,61% in caso di tasso variabile, dell’1,66% con il fisso). Anche Crédit Agricole fissa a 250mila euro il tetto finanziabile al 100% tramite Consap e propone solo il tasso variabile con un doppio prodotto: uno assicurato e quindi scontato, l’altro non assicurato (per 240mila euro a 20 anni, il Taeg è rispettivamente di 0,9% e 1,38%).
Ma altri istituti stanno valutando di presentare a settembre prodotti ad hoc. Ad esempio Monte dei Paschi (a cui ora è interessata Unicredit) annuncia che «a breve verrà rilasciato un prodotto dedicato con garanzia Consap all’80% che permetterà di elevare al 100% il loan to value». Banco Bpm, invece, confida di valutare il lancio di un prodotto specifico da settembre in avanti.

Le reazioni del mercato
«Finora l’offerta di mutui al 100% era ridottissima - afferma Alessio Santarelli, il direttore generale della divisione Broking di MutuiOnline - e le banche per concederli spesso chiedono quella che è chiamata mortgage insurance, che ha un costo addizionale». Formalmente al fondo hanno aderito già 215 istituti ma in concreto sono necessari alcuni passaggi: l’implementazione tecnica dell’esenzione fiscale sui finanziamenti; la necessità di definire policy creditizie differenti al proprio interno.
Alcuni, come Bper, pubblicizzano il “mutuo Consap” ma si riservano di valutare l’innalzamento del loan to value oltre l’80% caso per caso. Oppure c’è chi non ha ancora aderito, infine, ma va comunque in questa direzione. Il mutuo Young di Mediolanum, ad esempio, si rivolge agli under 35 (per un massimo di 300mila euro) con loan to value fino al 90% e per agosto c’è una promozione che consente di arrivare al 95% con sconto di 10 punti base. In più lo spread scende ogni 5 anni dello 0,15% se i pagamenti sono regolari.
In arrivo anche da Bnl un pacchetto ad hoc per i giovani under 36 anni che prevede il 20% di sconto sull’istruttoria, anche se l’istituto sta ancora valutando «la compatibilità della proposta Consap con i processi operativi interni».
Nel frattempo lo Stato ha triplicato la dotazione del fondo di garanzia e nei prossimi mesi ci si aspetta che «le nuove offerte presentate in questi giorni, alcune davvero aggressive, facciano da traino e spingano altri istituti a proporre soluzioni con loan to value al 100%», aggiunge Santarelli.
Il portale online che aggrega l’offerta dei mutui segnala che nei giorni immediatamente successivi il lancio dei prodotti di Intesa Sanpaolo le richieste di under 36 sono cresciute del 7,4% (pari al 39,4% del totale).
Il mercato dei mutui per i giovani, insomma, sembra cambiare rotta. Dal 2007 al 2020 la percentuale erogata a persone sotto i 34 anni è scesa dal 40,2% al 32,5% (dati Banca d’Italia).
Dall’inizio di quest’anno, invece, MutuiOnline ha registrato circa 7 milioni di ricerche per mutui oltre l’80% e un terzo proveniva dai giovani.
Anche il Fondo Prima Casa è destinato a espandersi: dal suo effettivo avvio a gennaio 2015 ad oggi, ha “garantito” più di 190mila mutui ipotecari, il 58% dei quali a millennials (giovani tra i 20 e i 35 anni) e oggi Consap registra un netto incremento delle pratiche avviate. Nel primo semestre 2021 oltre 40mila, pari a quasi la totalità di quelle presentate in tutto il 2020.

Le novità del Sostegni bis
Per i giovani che non abbiano compiuto 36 anni nell’anno in cui l’atto è stipulato e con Isee inferiore a 40mila euro che siano interessati all’acquisto della prima abitazione, l’articolo 64 del decreto Sostegni bis (Dl 73/21), convertito con la legge n.106 del 23 luglio 2021, ha introdotto il seguente pacchetto di misure in vigore fino al prossimo 30 giugno 2022:
- esenzione dalle imposte per l’acquisto della prima casa (registro, ipotecaria e catastale) e   dall’imposta sostitutiva sull’atto di mutuo;
- garanzia del Fondo Prima Casa gestito da Consap elevata fino all’80% della quota capitale nel caso   di sottoscrizione di un mutuo con loan to value (cioè rapporto tra la somma concessa in prestito e   valore della proprietà posta in garanzia) superiore all’80%. In questo caso la banca è tenuta ad   applicare un tasso effettivo globale (Teg) inferiore al Tasso effettivo globale medio vigente   (Tegm).

L’acquisto dal costruttore
È stato inoltre introdotto, in caso a vendere l’abitazione sia un’impresa, un credito di imposta di pari ammontare all’Iva corrisposta dall’acquirente per la compravendita (ad esempio nel caso di acquisto dal costruttore) destinato ai giovani che non abbiano compiuto 36 anni nell’anno in cui l’atto è stipulato (resta da chiarire se in questo caso rileva il limite dei 40mila euro di Isee).
Il bonus può:
- essere portato in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e   donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;
- essere utilizzato in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla   dichiarazione da presentare successivamente alla data dell’acquisto;
- essere utilizzato in compensazione ai sensi del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241.

Come interviene la garanzia
In caso di inadempimento del mutuatario garantito dal Fondo prima casa, il soggetto finanziatore decorsi 90 giorni dalla data di scadenza della prima rata rimasta anche parzialmente insoluta attiva lo stato di «Garanzia sofferente».
Il soggetto finanziatore, entro i successivi 12 mesi, dovrà pre-attivare la garanzia. Entro 6 mesi dalla data indicata nella pre-attivazione il soggetto finanziatore dovrà comunicare l’attivazione della garanzia oppure la ripresa dei pagamenti (se la sofferenza è solo per alcuni mesi).
In caso di default del mutuatario Consap procede al recupero della somma pagata alla banca anche mediante il ricorso alla procedura di iscrizione a ruolo.


FONTE: ilsole24ore

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